HSB Brf Granen, Stambyte

Information till bostadsrättsinnehavare inför Extra föreningsstämma om styrelsens förslag till åtgärder på ledningar för vatten och avlopp samt våtrum mm.

Styrelsen har under en tid diskuterat vilka åtgärder som krävs och har därför tagit ett inriktningsbeslut om att ett stambyte med tillhörande våtrumsrenovering bör ske.

Informationsmöten (Vi följer gällande coronarestriktioner)

• Vältvägen (hela) onsdagen den 22/9 kl 19:00
• Tegvägen 2–46 tisdagen den 28/9 kl 19:00
• Tegvägen 48–94 torsdagen den 30/9 kl 19:00
• Plats: Viksjö Teater, Viksjöskolan Viksjöplan 4

Öppet hus

• Tisdagen den 5/10 mellan kl 15-19
• Onsdagen den 6/10 mellan kl 15-19
• Plats: Föreningslokalen, Tegvägen 78

Extra föreningstämma

• Tisdagen den 26/10 kl 19:00
• Plats: Viksjö Teater, Viksjöskolan Viksjöplan 4

Varför behöver vi göra något?

Våra fastigheter är ca 50 år gamla och åldrandet märks tydligt, då även på rörstammar och våtrum. Det finns stor risk för skador orsakade av läckande vattenledningar och spruckna avloppsstammar. Ett första steg har varit att relina (rörinfodra) de avloppsstammar som är ingjutna i betongen i huskroppar med källare. Detta arbete slutfördes under våren 2021.

För att få ett underlag för beslut om lämpliga åtgärder, tidsplan och kostnader gav styrelsen ett uppdrag till HSB och deras konsulter att kartlägga befintlig situation, redovisa olika alternativ och dess konsekvenser tekniskt och ekonomiskt.
HSB har lång erfarenhet av att bistå bostadsrättsföreningar med utredningar och genomförande av stambyten.

HSB med konsulter har besiktigat badrum, inventerat standard på avloppsstammar och vattenledningar samt hur installationer i olika lägenhetstyper är gjorda.

• Befintliga byggritningar har studerats.
• Inspektion av ett flertal olika lägenhetstyper har gjorts.
• Ytskikt i badrum har inspekterats.
• Synliga stammar och rörstråk i källare/krypgrunder och avluftningar på vind har inspekterats.
• El i fastigheten har inspekterat
• Värmesystemet har inspekterats

Vad har utredningen kommit fram till?

Genomgången har visat på att det finns flera problem som behöver åtgärdas. Det handlar inte enbart om brister i avloppsstammar utan även utförande på badrum och tätskikt samt uttjänta vattenledningar.

HSB och dess konsulter har redovisat nuläget för styrelsen.

• Vissa tätskikt har begränsad kvarstående livslängd.
• Rörgenomföringar och håltagningar i duschzon (våtzon 1) är vanligt. Det medför risk för inträngande vatten och därmed fuktskada.
• Schaktbottnar är ej täta och saknar skvallerrör (se bild 2).
• Begränsad kvarstående livslängd av badrummen då avloppsledningar och tappvatten-installationer ej bytts sedan ursprångsåret.
• Risk för läckage finns i orenoverade badrum vid anslutning till brunn och runt avloppsavsättningar till WC och tvättställ.
• Tappvattensystemet har begränsad kvarstående livslängd.
• Radiatorventiler har uppnått sin tekniska livslängd vilket medför problem med varierande temperaturer i lägenheterna.

Styrelsen kom, efter att ha studerat kartläggningen och de olika åtgärdsalternativen, fram till att ett stambyte är den enda långsiktigt hållbara åtgärden.

En projektering av stambyte utfördes under 2020-2021 och anbudsunderlag skickades till 5 entreprenörer. 2 tackade nej, 3 träffade styrelsen och presenterade sina anbud. Efter prisjämförelse, studiebesök på olika arbetsplatser där stambyten genomförs, referenstagningar och diskussioner föll valet på Byggmästargruppen.

Badrummen

Utförandet av badrummen har brister med rörgenomföring och håltagningar i duschzon (våtzon 1) där det oftast spolas mycket vatten. Det förekommer bristfälliga tätskikt bakom kakel. Slitsbottnarna (schaktbotten) är ej täta och saknar skvallerrör (läckageindikering) vilket gör att eventuella läckage kan spridas ned till andra våningar innan det upptäcks.

Avloppsstammarna

Vid inventeringen framkom det att stammar är från ursprungsåret. Stammarna är av plast och har uppnått sin tekniska livslängd. På senare tid har föreningen behövt utföra lagningar och direkta punktinsatser på gamla ledningar.

Tappvattenledningarna

Kall- och varmvattenledningarna är av koppar. Livslängden på dessa närmar sig sitt slut vilket bekräftas av de vattenläckor som uppstått i föreningen. Om vattenledningar inte åtgärdas i samband med att avloppsstammar och badrum åtgärdas kommer risken för läckage att öka med tiden, med stora vattenskador som följd.

Värmesystemet

Termostaterna på radiatorerna (element) i lägenheterna har nått sin tekniska livslängd och behöver bytas.

Elförsörjning

El-centraler i lägenheter är gamla och utslitna.

Föreningen ansvarar för el-stigare. El-stigare är ledningarna från elskåpet i källaren fram till el-centralen

Många lägenheter saknar idag även en trefasinstallation.

Bilder från inventeringen påvisar brister.

Målsättning

Minimera vattenskador för lång tid framöver och att badrummen fortsättningsvis uppfyller gällande branschregler för våtutrymmen. Viktigt är att åstadkomma en långsiktigt hållbar lösning för våra fastigheter, samt att föreningen inte ska lägga mer resurser på tillfälliga lagningar som inte skapar mervärde. Åtgärderna ska även bidra till en framtida värdeökning för våra lägenheter.

Det är viktigt att arbetet genomförs så att den enskilde bostadsrättshavaren så långt som möjligt kan påverka standard och utförande i sitt badrum genom individuella tillval. Det går inte att undvika att arbetet kommer att medföra stora olägenheter men strävan är att ingrepp i lägenheterna begränsas och störningarna under byggtiden minimeras.

Vad kommer det att kosta?

Den totala kostnaden för stambyte inkluderande badrumsrenovering och arbeten i allmänna utrymmen har beräknats till ca 130 miljoner kronor inklusive mervärdesskatt, projektledning, besiktning och myndighetskostnader. Det är mycket pengar, men ska ses mot bakgrund att det är en investering som skrivs av på 50 år.

Finansiering och påverkan på avgiften

Ett stambyte innebär nya lån, något som påverkar föreningen i form av högre räntekostnader. Vissa löpande driftkostnader minskas dock, t.ex. med hjälp av snålspolande blandare samt lägre försäkringspremier.

En positiv konsekvens av ett stambyte är att föreningen minskar risken för vattenskador och därmed onödiga kostnader. Föreningen har i nuläget en stark ekonomi. Mer detaljerad information kring ekonomin kommer att presenteras på informationsmötena.

Beslutsunderlag

Utredningen har påvisat att åtgärder behöver vidtas. HSB och deras konsulter har tillsammans med styrelsen tagit fram ett beslutsunderlag och styrelsen har med detta underlag tagit ett inriktningsbeslut om att stambyte med våtrumsrenovering bör ske.

Hur fattar vi beslut om stambyte?

Styrelsens ansvar är att besluta om löpande förvaltning och underhåll, t.ex. gällande husets avlopp- och vattenledningar. Beslut om vad som kan göras inne i lägenheterna fattas av medlemmarna, tillsammans och individuellt.

Styrelsen har fattat inriktningsbeslut att avloppsstammar och vattenledningar ska bytas. Styrelsen föreslår att föreningen i samband med detta renoverar badrum och wc.

Stambyte och badrumsrenovering ger den säkraste lösningen för medlemmarna. Fördelarna med att åtgärderna genomförs gemensamt är främst att samtliga lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation och att riskerna för vattenskador minimeras för lång tid.

En extra föreningsstämma kommer att hållas då beslut om stambyte fastställs genom att varje enskild medlem godkänner att berörda delar i lägenheten byggs om och att underhållsansvaret under ombyggnadstiden förs över på föreningen (se vidare nedan).

Inför extrastämman kommer informationsmöten samt öppet hus arrangeras där det finns möjlighet att ställa frågor. (se första sidan för dag/tid).

För närvarande är det pga. Covid-19 oklart om vilka eventuella restriktioner som gäller vid tidpunkten för mötena och tider och plats kan därför komma att ändras.

Föreningsstämman ska ta ställning till följande

Stämman ska godkänna de förändringar i lägenheten som följer av stambytet. Dessa redovisas nedan under rubrik ”Badrum, grundstandard” (i korthet renovering av badrum till grundstandard, återställning av ev. skador i kök).

• För att beslutet ska vara giltigt krävs samtycke av samtliga medlemmar alternativt två tredjedels majoritet på stämman och samtycke i efterhand för de medlemmar som inte är närvarande.
• De medlemmar som inte närvarar på föreningsstämma måste lämna samtycke i efterskott. En blankett för medgivande kommer att delas ut. För de som inte lämnat sitt samtycke kommer beslut att fattas i Hyresnämnden. (Se vidare 9 kap 16 § första stycket 2 och 9 kap 17 § i Bostadsrättslagen).
• Stämman ska även besluta att föreningen får överta medlems underhållsansvar under entreprenadtiden för de åtgärder i lägenheterna som framgår nedan. Enkel majoritet krävs för att beslutet ska vara giltigt.

Mer information och tider

När startar byggnationen?

Så snart stämman har godkänt styrelsens beslut inleds en mer detaljerad planering och projektering. Stambytet i lägenheterna beräknas starta tidigast i februari 2022.

I god tid innan start och löpande efterhand kommer kontakt att tas med medlemmarna för planering och information.

Arbetet beräknas pågå cirka 24 månader innan hela stambytet är klart. En mer detaljerad tidsplan kommer att tas fram tillsammans med Byggmästargruppen som kommer utföra arbetet. Besked om när just din lägenhet kommer att stambytas kommer vi att ge i god tid innan byggstart. Information kommer sedan att ges löpande under hela byggtiden.

Stöd under genomförandet

Arbeten inom respektive lägenhet bedöms ta cirka sju till åtta veckor. Under den tiden kommer det att finnas vatten i trapphuset samt tillgång till provisoriska duschar och toaletter. HSB boendestöd kommer att finnas tillgänglig för medlemmarna.

Om du av medicinska skäl inte har möjlighet att ta dig till de tillfälliga toaletterna och duschrummen kan du få tillgång till en speciell torrtoalett (tillfällig toalett) som sköts av en separat entreprenör (för övriga finns detta som tillval).

Så här blir det i din lägenhet

Nedan visas den grundstandard som är föreslagen att omfattas av styrelsens och föreningsstämmans beslut. Grundstandarden ingår i totalkostnaden för hela projektet. Varje medlem har möjlighet att anpassa utförandet till sina önskemål via så kallade tillval, förutsatt att de är tekniskt möjliga och följer gällande branschregler. Inom grundstandarden kommer det att finnas valmöjligheter i en begränsad omfattning.

Mot extrakostnad kommer det även finnas möjlighet till tillval för den medlemmen som önskar ändra eller komplettera grundstandarden. Medlemmen köper tillvalen direkt av Byggmästargruppen, till priser som fastställs i tillvalslistor eller som offereras.

Om du väljer bort en produkt så kallas det för ”frånval”. Där du väljer att återmontera en produkt så får du tillgodoräkna ett fastställt värde av den frånvalda produkten, det fastställda värdet kan nyttjas för tillval som handlas via Byggmästargruppen. Du kan bara använda dig av det tillgodoräknade värdet av produkten som du gör frånval/ återmontage av när du gör ett tillval via Byggmästargruppen.

I de fall du har gjort frånval av produkter och ej nyttjar produkternas värde i form av tillval via Byggmästargruppen så tillfaller den summan föreningen. Utbetalning till medlem sker ej.

Vid önskemål om återmontering av blandare och porslin görs en lämplighetsbedömning av Byggmästargruppen där kvalitet och utförande samt ålder vägs in.

Ambitionen är att badrummen ska få en långsiktig hållbar och funktionell standard av god kvalitet. Badrummen återställs med nya tätskikt, kakel och klinker. Dessutom installeras toaletter, badkar alternativt duschväggar, handfat samt blandare.

I köken installeras nytt avlopp, nya vattenledningar, ny köksblandare, tät botten i diskbänksskåpet samt eluttag för diskmaskin och 3-fasuttag för spis. Köket återställs efter stambytet.

Grundutförande och tillvalsmöjligheter kommer att redovisas i detalj vad gäller fabrikat och färg i god tid innan byggstart. Byggmästargruppen kommer även tillhandahålla en digital ”butik” där flera tillval kommer presenteras.

Gemensamt för badrum

Vid projekteringen framgår det att avloppsledningar står inbyggda i schakt i badrummen. Bjälklagen som finns mellan våningsplanen (golv/tak) är tunna vilket medför att de nya avloppsledningarna ej kan förläggas i bjälklaget utan att försvaga konstruktionen. Därför monteras de nya avloppen i taket på våningen under och rören täcks sen av ett nytt undertak av gips som målas vitt.  

Den gamla placeringen av de stående avloppen och vattenledningarna behålls och de nya ledningarna placeras på samma ställe som idag.

Samtliga våtrum (badrum) renoveras i sin helhet. Installationer för vatten, avlopp, el, kakel, klinker och fyllning i golv rivs ut.

Rummet saneras från eventuell fukt. Ett nytt våtrum byggs upp från grunden med nya rör för tappvatten och avlopp samt nya tätskikt, vägg- och golvbeklädnader. Rören inom utrymmet dras på sådant vis att de minimerar risk för framtida vattenskador. Alla åtgärder följer byggbranschens krav på vattenskadesäkert byggande. Elledningar, strömbrytare och eluttag byts ut mot nya i jordat utförande.

Utformning Badrum, ny grundstandard

Golv

• Klinker 10×10 cm, valbart mellan fyra kulörer. Avvikande material/storlek/kulör erbjuds som tillval.
• Grå fog som standard, annan färg som tillval.
• Trösklar anpassas i höjd till golvnivå och lackas.
• Elektrisk golvvärme installeras.

Vägg

• Kakel 20×30 cm upp till tak, vitt blank eller matt. Avvikande material/storlek/kulör eller annat utförande erbjuds som tillval.
• Grå fog som standard, annan färg som tillval.
• Snickerier, insida dörrkarm och foder målas vita.
• Byte av badrumsdörr erbjuds som tillval.

Tak

• Vitmålat undertak med 4st infällda spotlights.

VVS

• Valfritt mellan badkar och duschväggar av glas.
• Termostatstyrd dusch-/badkarsblandare med duschanordning.
• Golvbrunnsplacering anpassas för att passa både badkar och dusch.
• Golvställd toalettstol.
• Tvättställ i vitt porslin med tvättställsblandare, bottenventil och kommod med lådor.
• Tvättmaskinsförberedelse med avstängningsventil för vatten under tvättstället.
• Förkromade utanpåliggande vattenledningar till termostatblandare, tvättställ och toalett.
• Befintlig radiator tas bort i de badrum som inte har ett fönster.
• Badrum med fönster får en ny radiator.
• Varmvattencirkulation dras till alla lägenheter vilket minskar tiden innan varmvatten kommer.
• Individuell varmvattenmätning införs för alla lägenheter enligt gällande myndighetskrav.

El

• Ny infälld jordad installation. LED-belysning och eluttag i badrumsskåp.
• 4 st spotlight med dimmer installeras i undertak.
• Termostatstyrd golvvärme.
• Framdragning av el samt uttag för tvättmaskin och torktumlare.

Övrigt

• Badrumsskåp med spegeldörrar och belysningsramp.
• Kommod med lådor under tvättställ.
• Handdukskrok (4-krok) och toalettpappershållare.
• Leverans och montage av annan inredning (skåp, beslag mm) som tillval.

Separat WC

• Klinker på golv 10×10 cm, valbart mellan fyra kulörer inkl klinkersockel.
• Väggar målas vita.
• Kakel ovan tvättställ med 3×4 skift 15x15cm.
• Golvställd toalettstol.
• Spegel 45×60 cm.
• Tvättställ inkl tvättställsblandare.
• Handdukskrok (2-krok) samt toalettpappershållare.
• Led-belysningsarmatur ovan spegeln.
• Vägguttag vid strömbrytare.

Utanför badrum

Kök

• I kök görs endast nödvändiga ingrepp för att byta vattenledning. Köksinredning demonteras och återmonteras i erforderlig omfattning.
• Nya vattenrör dras fram till diskbänk och vid behov förses diskbänksskåp med ny tät botten. Ny blandare med avstängningsventil för diskmaskin. Nytt vattenlås. Befintlig diskmaskin återinkopplas om den är fackmässigt installerad.
• En ny separat el-matning för diskmaskin.
• Ny 3-fasmatning med tillhörande perilexuttag dras fram till spis
• Eventuellt demonterad köksinredning återmonteras.

Hall

• Ny el-central med jordfelsbrytare installeras.
• Nya elledningar dras från el-central till badrum och toaletter i befintliga el-rör. Om det inte går att dra i befintliga el-rör så monteras utanpåliggande ledning.

Övriga utrymmen i huset

• Vatten- och avloppsstammar samt ledningar för vatten och avlopp i källare och i allmänna utrymmen kommer att åtgärdas.
• Inga åtgärder i gemensamhetstvättstugorna.

TYPRITNINGAR

Nedanstående typritningar visar de nya badrummen enligt föreslagen ”grundstandard”. Ritningarna är ej skalenliga.

VANLIGA FRÅGOR INFÖR ETT STAMBYTE

Hur länge blir jag av med vatten och avlopp?

Räkna med ca 7-8 veckor.

kommer det finnas ett visningsrum?

Ja. Byggmästargruppen kommer att bygga upp ett visningsbadrum. Lokal meddelas senare.

Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det?

Det finns tyvärr ingen juridisk möjlighet för en bostadsrättsförening att lämna ersättning till en enskild medlem, det skulle innebära att grannarna är med och bekostar det.

Måste föreningen verkligen göra om ett nyrenoverat badrum?

I och med att tätskiktet påverkas när vattenledningar och avlopp byts ut måste tätskiktet i hela badrummet göras om. Ny utrustning kan ofta tas tillvara och återmonteras efter lämplighetsbedömning.

Är det bilning i betong hela dagarna?

Räkna med bilning under första veckan i din egen lägenhet. Därefter kommer bilning och borrning att avta. Dock kommer bilning ske i andra intilliggande lägenheter samt även i övrigt i fastighetskroppen under lång tid. Störningar blir det alltså dagtid men i olika utsträckning beroende på var arbeten sker.

Kan jag bo kvar under renoveringstiden?

Ja, renoveringen sker utifrån kvarboendeprincipen. Det blir förstås en tuff period för dig som boende. Föreningen kommer att se till att det finns vatten i trapphusen och WC och duschar kommer att finnas på gården. Det kommer att erbjudas lån av portabla toaletter till dem som av medicinska skäl inte kan ta sig till provisoriska WC och duschar. I övrigt går det att köpa/hyra en portabel toalett som tillval.

Om jag har frågor inför och under renoveringen, finns det någon jag kan vända mig till?

Då ska du kontakta medlemkonsulenten som kommer att delta på informationsmötena och finnas tillgänglig under hela renoveringstiden. Medlemskonsulenten gör gärna hembesök och sätter sig i lugn och ro och pratar om situationen utifrån just ditt perspektiv. Det går även bra att kontakta entreprenören vid produktionsfrågor. Övergripande projektfrågor kan ställas till projektledaren.

Hur kommer värdet på lägenheten påverkas?

Enligt mäklare är det känt att föreningen inte är stamrenoverad, vilket påverkar lägenheternas värde negativt. När standardhöjning i badrum och duschrum är genomförd, så påverkar det istället värdet positivt.

Jag vill att mitt badrum renoveras efter mina önskemål. Är det möjligt?

Styrelsen har anlitat Byggmästargruppen som entreprenör, de kan hantera en mängd individuella önskemål när det gäller utförande.

Kan jag få en annan layout i badrummet än den som föreningen föreslår?

Ja, om önskemålen går att utföra rent tekniskt och enligt gällande branschregler. Eventuella merkostnader hanteras som tillval, det vill säga bekostas av den enskilde medlemmen.

Hur blir det med tvättstugan under byggtiden?

Tvättstugan kommer att vara i drift under stambytet. Mindre störningar kan förekomma

Kan jag köpa kakel och klinker själv till mitt badrum?

Det avgör Byggmästargruppen (entreprenören). Det har bl.a. med garantier som entreprenören ska lämna samt den tidsplan som entreprenören måste följa. De flesta entreprenörer föredrar att själva göra inköpen för att säkerställa att materialet finns framme vid rätt tid och i rätt mängd när arbetet ska utföras.

Vad händer om entreprenören hittar fukt i golv eller väggar vid rivning av det gamla badrummet?

Då sker sanering och torkning. Om skadorna är omfattande kan detta påverka färdigställandetiden i den berörda lägenheten. Övriga lägenheter i den aktuella etappen brukar normalt sett kunna färdigställas enligt tidsplan.

Kommer en prissatt tillvalslista med populära tillval att tas fram?

Ja. Byggmästargruppen kommer att tillhandahålla en digital butik där populära tillval kommer presenteras.

Kommer det att vara möjligt att ansöka om ROT-avdrag för tillval?

Ja, mer information om hur detta går till kommer att ges i god tid innan byggstart. Villkor för ROT-avdrag finns att läsa på www.skatteverket.se.

Ni som har innestående pengar i inre reparationsfonden kan utnyttja detta. (Se månadsavi för saldo).

Vi som har fått våra badrum tillgänglighetsanpassade sedan tidigare, hur går det för oss?

Befintlig utrustning kommer (efter lämplighetsbedömning) att återmonteras utan extra kostnad. Sänkta trösklar återställs också.

Jag vill passa på att göra andra ändringar samtidigt?

Andra ändringar i lägenheten får göras innan stambyte eller när stambytet är avslutat. Entreprenören kan inte ta hänsyn till andra hantverkare p.g.a. ansvaret för de åtgärder som hör till stambytet och för att hålla tidsplanen.

Hur gör jag med min hemförsäkring under stambytet?

Det är alltid viktigt att medlemmar har en hemförsäkring, föreningen har bostadsrättstillägg. Det är bra att ta kontakt med sitt försäkringsbolag och kontrollera att ni har en gällande försäkring. Även Byggmästargruppen kommer att teckna en försäkring för entreprenaden.

Vad händer om ägodelar försvinner under byggtiden?

De entreprenörer som anlitas är vana experter och dokumenterat tillförlitliga. Alla kan dock hjälpa till att minska risken genom att inte låta värdesaker ligga framme. HSB:s erfarenhet är att det är mycket ovanligt att saker kommer bort i samband med stambyte.

OM min ELCENTRAL REDAN är BYTT?

Alla el-centraler kommer att bytas under stambytet.

Vart ska jag vända mig om jag har ytterligare frågor?

Styrelsen kan svara på eventuella frågor fram till stämman. Mejla stambyte@brfgranenviksjo.se Information kommer att läggas upp på Brf Granens hemsida. www.brfgranenviksjo.se